杨浦素以教育强区著称，“徐一杨二”的说法由来已久。
若问杨浦教育最强的板块在哪里，非鞍山莫属。
杨浦一梯队的3个小学有2所在鞍山：打虎山路第一小学、二师附小。
还有民办打一外国语小学、存志中学、凯慧中学、铁岭中学等，这些名校都云集鞍山。
鞍山可谓是杨浦教育资源的天花板，成了顶流学区之地。
但如今鞍山的学区房遭遇暴跌，一度成为“杨浦的顶流学区塌房了”的代名词。
01
对口二师附小+铁岭中学双学区的密云小区是鞍山板块内关注度最高、成交最活跃的小区。
该小区以27-40m²的小户型成交最为火爆，统计发现，2020-2021年最高曾卖到过14万+元/m²的“天价”：
27m²的，2020年12月成交单价14.44万元/m²；
33m²的，2021年3月成交单价14.68万元/m²；
37m²的，2021年1月成交单价14.63万元/m²；
40m²的，2021年2月成交单价14.12万元/m²。
也就是说，上海楼市大涨时期，杨浦鞍山的密云学区房冲到了惊人的14.12-14.68万元/m²，成交均价高达14.46万元/m²。
但是今年密云小区这些同面积段的成交价，跌到了8万多、9万多。
就目前挂牌而言，27-40m²的挂牌价集中在8.7-9.4万元/m²。
我们取一个9万元/m²的成交均价好了。
对比高峰期14.46万元/m²的成交价跌了5.46万元/m²，跌幅高达37.76%！
暴跌5万多，前期买的业主亏惨了！
8、9万的单价，基本跌回了涨价以前的价格。包括鞍山其它小区在内，也都跌回了2020年以前。
学区房把涨幅跌没，在上海的教育强区里恐怕不多见，但杨浦却做到了。
这样的跌幅，杨浦密云小区一定傲视群雄！
要知道，同样是学区老破小，黄浦的市民新村、闵行的平南一村对比2020年涨幅依然在20%-30%。
还有徐汇教育强区也是，学区老破小虽有回落但涨幅还在，不至于跌得那么夸张。
而杨浦却一泻千里，把底裤跌没，直接塌房了！
我们不禁要问，杨浦最强的鞍山学区房，为何跌得这么狠？究竟还能不能买了？
02
其实之所以鞍山的学区在杨浦最好，那是因为工人新村时代促进和形成了学区。
上世纪五六十年代杨浦的工业非常发达，有大量的国有企业工人在这上班。
那时候工人的地位很高，堪称上海早期的中产阶级。
工人要解决住房问题，所以在靠近市区的鞍山修建了成片的工人新村。
鞍山X村小区都是这一时代的产物，曾经风靡一时，这在当时都是高档居所。
工人子弟要上学，于是在鞍山又建了大量的学校，配套逐步完善。
以前在鞍山上学的子女家庭都不一般，除工人外还有同济大学老师的子女，他们分房分到同济新村。
工人、教师地位都很高，代表了一种很高的社会阶级，促发形成了鞍山的学区。
大家学习总是有好坏，世上本没有学区房，升学率高了也就成了学区房。
正所谓世上本没有路，走的人多了也就成了路。
所以杨浦优质的一些学校基本都集中在鞍山，鞍山成了杨浦的顶流学区圣地。
到了上世纪90年代和本世纪初，上海搞大开发人口开始大量导入，鞍山的学区房依然焕发着光芒。
不过这时候工人下岗、福利分房时代结束，鞍山的居住人口结构相应地发生了改变。
在鞍山就读的子女家庭已经不再以工人、教师为主，而是外来的人口接手了鞍山的学区房。
过去杨浦身份显赫的工人，现在已被边缘化，被其他高收入群体替代，工人圈层被重新定义；
现在同济大学新招聘一个教师，还有多少是住在同济新村的？大家都走了。
杨浦工业区的没落，导致了鞍山工人阶级与地段的下滑。
淞宝、金山石化主城、嘉定老城区无不是这样。
所以居住阶层的改变，让鞍山的学区房面临分化。
进入21世纪后，杨浦因历史遗留工业问题经历转型阵痛，产业升级不及时，拖累了区域的发展。
旧改、城市更新进程缓慢，错失改革开放机遇，新产业、新人口进不来，让杨浦固步自封。
过去20年杨浦GDP增速全市倒数第二，面临着产业下滑、增速放缓、人口老龄化等一系列问题。
这种情形下，鞍山的整体居住人口素质变得参差不齐，购买学区房的人群不一样了。
鞍山的工人新村在以前是牛批的中产社区，但现在沦为了老破小，吸引力不再。
鞍山板块的没落，代表着一个工人阶层的滑落。
03
杨浦的学校“民强公弱”，尤其是学区的改革让鞍山的顶流学区属性有所减弱。
随着“民办摇号、公民同招”时代的到来，杨浦的学区就走了下坡路。
鞍山“强小弱初”的组合饱受不少家长诟病。
打虎山路第一小学对应的是昆明学校和鞍山初级（隔年轮换），二师附小对应的是铁岭中学。
小学虽好但对口的中学偏弱，小升初阶段缺乏优质的一梯队公办初中来承接，让鞍山的学区房不再吃香。
另外一点不友好的是，杨浦的学区与学籍绑定，即上了哪所小学就决定了上哪所对口的初中，公办的学校不能换。
恰恰杨浦又是以单学区为主，双学区选择余地不大。
一些想上其它初中的家长肯定不满于这样的预定组合，还是想着要给孩子读一个好的民办。
这就导致杨浦的升学压力是巨大的，除了家长给个好底子外，更多的还是要靠鸡娃的拼杀，太鸡血了。
本身鞍山居住密集，挂户口的多，导致学区门槛一再收紧。
杨浦的小学入学门槛在上海最高，对户口和落户年限的要求到了苛刻的地步：
其中打一小学要求落户5年8个月，从出生开始就要报户口了，而且是3户口，太严了。
这种要求导致买入学区房持有的周期过长，一定程度上降低了鞍山学区房的流通性。
04
其实回首我们发现，鞍山只在工人新村时代辉煌过，其后没有一次成为杨浦发展重点。
鞍山处在内环内，地理交通在杨浦最好，但却一直被杨浦抛弃，这是板块的不幸。
2000年初杨浦搞四大副城五角场的开发，后来新江湾城又崛起。
而今杨浦重点开发东外滩，鞍山继续失落。
不只是被杨浦的发展战略抛弃，鞍山也被新中产和时代抛弃了。
杨浦新的中产改善只能去往城市界面更新的新江湾城。
鞍山的房子太老了，77%都是老公房，房龄高、界面陈旧。
只剩下学区属性，已经失去了居住体验，被新时代中产抛弃！
这里沿街小店多，可能老人住在这方便，接送小孩上下学也方便，而年轻人不一定喜欢。
另外一点鞍山老房子挂牌太多了，存在互相压价的现象，学区房供应多但资格卡得严不好搞，供求失衡。
就此鞍山已经成为上海内环房价的洼地了。
杨浦鞍山学区老破小暴跌，但黄浦、静安、徐汇的涨幅还在，这也在于地段的不同。
历史上杨浦属于“下只角”，“上只角”更受人们认可。
尽管有种种的硬伤存在，但鞍山学区优势依然在，想保底冲民办的家长还是要前往鞍山看学区房。
如今鞍山学区房已经跌出了性价比，花两百万就能进入杨浦的一梯队学区，成本不高。
尤其是别人当年花14万高价买的学区房，你现在8-9万就能拿到手，户型大一点的只要6万多，太赚了。
而长远来看，鞍山避免不了继续走下坡路的危险。
未来上海一定会出现以青浦华为、浦东张江等为代表的更高能级的产业地段，带来更高的收入群体。
随着购买力的扩张，地段与房价体系格局也相应发生改变。
而像鞍山这样的板块，也许推倒重来才会获得新生。未来就看杨浦的造化了。
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编辑∣环线咨询
